嘉兴中安项目商业定位报告XXXX

2013.6嘉兴中安项目商业定位报告框架立项·属性市场·机会定位·业态231城市｜区域｜项目商圈格局｜竞品分析｜客群分析｜案例分析定位分析｜业态规划立项·属性城市&区域&项目阐述界定嘉兴位于长三角大中发达城市几何中心，区位优势独特城市区域项目苏州杭州宁波嘉兴上海无锡1、嘉兴市位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，是长江三角洲重要城市之一；2、市城处于江、海、湖、河交会之位，扼太湖南走廊之咽喉，交通之便利；3、与沪、杭、苏、锡等城市相距均不到百公里，区位优势明显；沪杭磁悬浮（规划中）城市区域项目嘉兴，快速跨入“区域经济时代”便利的交通，快捷融入长三角1小时都市经济圈，经济快速增长嘉兴上海苏州杭州宁波无锡1、轨道交通：沪杭铁路、沪杭高速轨道、沪乍嘉湖铁路、沪杭磁悬浮；（高铁已通车，距上海缩至20分钟）2、嘉兴高速公路密度居浙江省第一，目前已建成沪杭、杭浦、杭州湾跨海大桥北岸接线及申嘉湖高速；3、水路：乍嘉苏线、六平申线、京杭运河、杭申线：4、远洋港口：上海港、宁波北仑港、乍浦港；嘉兴经济逐年递增，人均GDP快速增长，快速滋生商业经济发展嘉兴地处长三角洲中心，珠南开放型经济和民营经济的交汇影响，经济发展较快，综合实力较强，目前所辖的县市均进入中国百强县和小康之列。2012年已达2885亿元，人均GDP以超1.万美金。进入快速发展购物中心的阶段。城市区域项目2009201020112012亿元191822962668288519182296266828850500100015002000250030003500嘉兴市历年GDP走势2009201020112012美元732711001963810376732711001963810376020004000600080001000012000嘉兴历年人均GDP走势温州绍兴台州嘉兴金华湖州衢州丽水舟山亿元3650362029272885270016629838858523650362029272885270016629838858520500100015002000250030003500400045005000嘉兴周边城市GDP值对比20072008200920112012总额（亿元）505.9607694.3948.61083.7505.9607694.3948.61083.7020040060080010001200嘉兴历年社会消费品零售总额走势城市区域项目社消品需求逐年递增，消费需求提升，商业发展平台良好1、嘉兴经济水平位于周边城市经济前矛，强势经济发展，与温洲、绍兴、台州列入百强小康县；2、社会消费品零售总额逐年增长，并保持着每年15%的增长率，为商业发展提供良好发展平台；城市区域项目地区南湖区秀洲区嘉善县海盐县海宁市平湖市桐乡市常住人口（万人）61.2758.9257.4243.0980.7067.1881.582012年末全市户籍人口344.52万人,比上年末增加1.47万人。全市户籍人口出生率8.70‰，死亡率7.31‰,自然增长率1.39‰。全年迁入人口2.80万人，迁出人口1.76万人，人口机械增长率3.02‰。据5‰人口抽样调查结果推算，年末全市常住人口454.40万人，出生率9.67‰，死亡率5.89‰，城镇人口比重55.3%,比上年提高0.9个百分点。嘉兴人口逐年增长，城镇一体化发展逐步完善，城镇化比重提升《浙江省2010年第六次全国人口普查主要数据公报》城市区域项目本案位于老城区中心组团边缘处东北向，到达市中心交通快捷紧邻重划的城东片区，以商业、办公、住宅打造城市副中心老城区中心组团中安商贸园嘉兴市政府火车站中环路三环路秀洲区南湖区4.5公里2.5公里城东片区城市区域项目【一心】——南湖中心区【两副】——秀洲区中心、南湖区中心【五组团】——中心组团、北部组团、西部组团、南部组团、东部组团第一圈层——主城区中心组团,为中环路以内，以商贸、行政办公、文化、居住为主要功能的综合组团；第二圈层——主城区拓展区,主要位于外环路与中环路之间，以工业、居住及配套功能为主；第三圈层——主城区延伸区,依托外围镇建立六大区，整合资源，各具特色集约发展；嘉兴城市总体结构为“一心两副五组团”，而市区规划结构为“圈层带动、组团集合、轴线发展”本案位于主城区拓展区，城东新区，区域以居住、配套功能需求为主第一梯队第二梯队城市区域项目114面积/约59.6亩商住用地115面积/约75亩商住用地121面积/约41.3亩市场用地125面积/约72.2亩商住用地129面积/约26.5亩商办用地130面积/约131.7亩商住用地144面积/约71亩商住、综合用地145面积/约68.5亩商住、综合用地城东片东，商、住配套规划自成一体，对本案存在潜在的威胁城市区域项目C地块B地块A地块A地块-商业B地块专业市场C地块-专业市场中环北路华玉路茶园路周安路市中心组团项目位于市区东北边缘，距市区约3公里，四至通达便捷中山路名称指标A总建筑面积约14.93万方地上商业6.5万方地上写字楼公寓6.61万方地下商业1.6万方地下停车及设备用房2198.3千方1公里范围1.5公里范围2.8公里嘉兴站2.2公里欧尚超市城市区域项目1、周边楼盘均为“安居房”楼房，或是中低档老小区；2、项目周边配套不完善，镇上商业均以老街为主，缺少商业氛围；3、周围以专业市场——万中、江联、铁水港货运居多；周边楼盘居以中低档为主，消费力偏中低档，以专业市场居多核心商圈内，以中低档商品房为主，生活配套不完善，缺少商业氛围1.5公里商圈内，小区增多，但与周边成熟商圈客群共享，客群分流威胁大重划城东片区城市区域项目1公里范围1.5公里范围2.8公里嘉兴站2.2公里欧尚超市序号小区人口合计1嘉城绿都214441公里3万人口2中环城市富邦16903徐王公寓6844禾东公寓12005佳源都市40506许安公寓（包创业园）28007茶香坊4851本案距离市中心核心商圈3公里左右，核心商圈的抗竞争力无可撼动，因此，本案商圈辐射范围在1-1.5公里范围内，约4万人口序号小区人口合计7华美小区9501.5公里1.5万人8华东商住楼8509凌波苑220210民丰新城550011平安家园37512虹凌阁45013星辰湾204014新东方家园2550城市区域项目编号面积（m2）人口数（人均占地30m2)4年后入驻总人口(50%)11439734132466211550000166783312127534918459125418341394697129176675892941308780029271463144473341578789145456671522761合计119195960现阶段，项目周边核心商圈内人口基数较小，随着周边住宅规划用地的开发建设，人口基数将稍有所提升。项目应牢牢抓住周边核心消费客群难如何生存？城市层面内地三线城市，位于三角经济圈核心位置，经济实力雄厚区域层面中心城边缘，不在城市规划发展区域内项目层面商业体量微大，周边缺少商业氛围，通达便利，人口基数小项目属性三线城市、经济强市、主城边缘人口基数小，客群易分流、商业体量微大夹心层市场·机会商圈&竞品&客群&案例分析挖掘秀洲商圈南湖商圈中心城区商圈1、江南摩尔2、大润发1、江南大厦2、戴梦德3、旭辉广场4、开盛小商品5、华庭步行街、少年路、月河街6、嘉兴八百伴1、欧尚超市2、国际中港城3、汇金广场4、万达广场5、老佛爷购物中心1、卡布斯广场1、麦德龙超市2、中安商贸园3、社区商业现有商圈未来商圈项目商圈商圈竞品客群案例中心城区商圈参考项江南大厦戴梦德旭辉广场八佰伴华庭、少年路、月河街开盛批发零售标杆E.LAND、百家好、JACK&JONES、ochirly、VEROMODA、TeenieWeenieOchirly、艾格、史努比、AO2、阿玛施、杰凡尼、汤尼威尔、路易诗兰GUCCI、丝芙兰、IZZUE、ochirly、Me&City、MindBridge、BasicHouse打桩建设中太平鸟、GXGFRANCE、乐町、邻家女孩、金伯利、红袖、播、海澜之家低档/无品牌餐饮标杆--韩林、斗牛士、豆捞坊、北海亭、粤仔湾、满记甜品川味轩、N多寿司、集乡客、豪客来、好德时尚自助火锅、陆稿荐、五芳斋。。。娱乐标杆--酷尚动漫电玩、agogo、华庭国际影城、歌酷超市江南超市戴梦德超市家乐福沃尔玛生活配套-ZIPPO、方回春堂、燕子号、龍寶、康麦斯、北京同仁堂L&C皮革工房太子湾宾馆、农业银行、招商银行装修过程中中心城区商圈——江南大厦位置体量定位禾兴路与中山路交汇处，都市核心商圈南楼（现代百货+自选超市），零售面积2.2万方北楼（家用电器）时尚、精品、流行购物中心置于传统的都市核心商圈，认可度较高，零售品牌级数较高F1F2F3F4F5B1北楼：自选超市南楼：游戏广场鞋类名表、化妆百货、黄金珠宝、男女装时尚运动馆、卡拉OK娱乐床上用品、儿童用品精品女装、文胸内衣、休闲服装、时尚女包少淑服饰、成熟女装、男士服饰、箱包皮具品牌周大福、金至尊、六福、兰蔻、资生堂、欧珀莱、帝驼、雷达手表，施华洛世奇水晶，LACOSTE、CalvinKleinJeans、Lee、雅莹、阿玛施、欧时力、E.LAND、ONLY、VEROMODA、TeenieWeenie耐克、阿迪……华庭步行街中心城区商圈——华庭步行街、少年路、月河街城市最早的市中心，购物餐饮娱乐，人气聚集无可撼动主要业态业种罗列超市沃尔玛零售百货1、南京新百2、华亿国际广场3、苏宁电器4、在建苏宁广场……餐饮美食1、KFC\麦当劳\必胜客2、果汁店3、当地特色4、国内特色餐饮（火锅、川菜）……休闲娱乐1、歌酷KTV2、华庭国际影城……生活配套1、生活服务型便利店2、银行服务3、通讯服服4、文化艺术类的服务5、个人护理服务……1、华庭步行街，业种俱全、品牌大众；月河街，以酒吧餐饮为主，年青时尚的代名词；少年路，以杭州品牌服饰居多，以中档、中低档客群为主；2、地段、交通之便利优势，成为市民商业消费习惯的第一选择；3、周边有中高档百货、购物中心，吸引不同阶层客群，成为聚人气组团商圈；月河街少年路中心城区商圈——开盛小商品批发城二期唯一，最集中，影响力最大的商品批发市场F1：生活日化、日用百货、小家电等业态；F2：名牌服饰总汇，集网络实体店、特色品牌店、区域旗舰店等；F3：主要集合儿童用品和工艺礼品，时尚、创意囊括全层1.9万方中心城区商圈，商业林立，发展较为成熟，购物中心、百货、步行街、批发市场等不同的商业形态组成的商圈，满足全市不同客层需求，成为消费聚集地；鉴于本案离市中心较近，市中心丰富的商业形态，极大分流着本案周边的客群……中心商圈业态丰富，适合全龄段人群中高端零售品牌聚集且发展成熟精品都市商圈地位不可撼动近郊成熟商圈1、秀洲商圈2、南湖商圈随着经济发展，人口的增加，城市近郊不断地规划发展，商业体的增加，逐步形成近效商圈；秀洲商圈1、江南摩尔2、大润发超市大润发江南摩尔秀洲区商圈——江南摩尔位置体量定位洪兴路，秀洲区政府对面总建筑面积20万方一站式超级购物乐园（购物、餐饮、休闲、游乐、商务、文化于一体）置于新城区中心商圈，以餐饮、休闲娱乐特色聚人气，形成区域内的影响力天虹百货沃尔玛超市时尚生活馆儿童游乐区下沉广场餐饮区苏宁电器江南摩尔零售以中档、中低档居多相对餐饮和休闲娱乐的比例高、体量大江南摩尔业态丰富，主要以百货零售业态为主，品牌档次以中档、中低档居多。江南摩尔在B1楼布置了时尚淘宝城，品牌档次低，目前较为失败。业态商业面积（㎡）占比超市1800018%百货零售3500035%餐饮2700027%休闲娱乐1500015%生活配套50005%合计100000100%主力店沃尔玛、天虹百货、苏宁电器、金逸影院零售代表品牌欧时力、艾格、阿玛施、江南布衣、拉夏贝尔、哥弟餐饮代表品牌北疆饭店、肯德基、麦当劳、星巴克、豪客来、棒约翰、外婆家、丁哥黑鱼馆、韩林炭烤休闲娱乐代表品牌富侨足浴、斯卡酒吧、德艾力健身会所、台球、伯金汉宫国际娱乐广场生活配套代表品牌Z