巴南龙洲湾项目定位报告（PPT149页)

中交·巴南龙洲湾项目定位报告Content目录客群分析项目定位34项目属性2市场分析1分期开发计划5营销中心建议6市场分析1重庆土地市场分析重庆房地产市场分析巴南区土地市场分析巴南区房地产市场分析巴南区房地产竞争格局各类产品表现力分析发展趋势研判重庆土地市场分析0500010000150002000025000渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区高新区经开区北部新区重庆主城区07年至今各区域商住类土地成交面积走势2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年商住类土地成交量渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区高新区经开区北部新区14年上半年01537.89219.671604.54228.211196.65273.86602.82735.8434.0667.073433.0714年成交占比0%15%2%16%2%12%3%6%7%4%1%32%从上半年土地成交的区域分布来看，巴南区排名第五，巴南区已逐渐向重点供应区域靠近。0500010000渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区高新区北部新区重庆主城区各区域商住类土地成交楼面价走势2013年2014年上半年2014年上半年主城区土地平均楼面地价2668元/㎡。巴南区楼面地价上浮12%，增幅稳定。重庆土地市场分析重庆房地产市场分析上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2011年2012年2013年2014年供应面积（万方）771.591104.17911.171349.711191.121536.691223.7成交面积（万方）713.98752.68957.991156.51049.431013.56865.14成交均价（元/平米）721269306782701374938057787860006500700075008000850050070090011001300150017002011年至2014年上半年重庆市主城区商品房供销价重庆楼市相对平稳，成交价格与同期持平，成交量有一定下滑2014年上半年商品房供应面积1223.7万方，成交面积865.14万方，与去年同期相比下跌16%；成交均价7878元/㎡，环比微跌1%，价格平稳，整体市场相对健康。重庆房地产市场分析渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区高新区经开区北部新区供应面积（万方）40.6950.4795.62171.04184.99122.31100.57145.62127.4022.5323.42167.92成交面积（万方）41.9527.7488.74123.9398.0681.4574.26107.8281.4520.5419.51120.71成交均价（元/平米）1260872478908613474658841620076556966708582769481020004000600080001000012000140000.0050.00100.00150.00200.002014年上半年主城各区商品房供销价重庆各区域供需比进一步扩大，商办带动区域价格上涨巴南区主要为办公以及商业性质物业成交，从而带动区域均价同比大幅上涨；供需比方面，传统主力区域除江北区外，其他主力区域供需比均进一步扩大。总结重庆土地市场：2014年上半年重庆整体土地供应10333.64㎡，平均楼面地价2668元/㎡，巴南区供应排名第五，楼面地价上浮12%，巴南区已逐渐步入重点发展区域。重庆房地产市场：2014年上半年重庆房地产市场价稳量跌，整体市场相对平稳，办公及商业性质物业带动部分区域价格上浮，但各区域供需比进一步拉大。巴南区土地市场年份土地面积（亩）土地面积（平米）容积率总建筑面积（平米）竞得单位土地价格（万/亩）楼面地价（元/㎡）鱼洞组团2013169.311128762.5282190重庆融科智地房地产开发有限公司258.4415512013127.44849592.0170835重庆浩博实业（集团）有限公司333.4924882013293.621957492.0388629重庆君融置业有限公司225.091701201340.66271081.848794祥和房地产有限公司216.001800201350.78338532.584633重庆赵李房地产开发有限公司433.252599201398.15654343.0196302中昂地产383.0819152013304.372029161.9387682广州招商地产358.112812201347.31315403.197825恒大地产464.702247李家沱组团201395.62637452.0130303东原地产422.5231002013339.722264772.2499745重庆汇景实业有限公司295.3220082013269.311795432.2402543重庆汇景实业有限公司305.5320442014131.81878701.5133562重庆长江小南海水电站开发有限公司/重庆清能置业有限公司263.34259920148.6057311.05731重庆龙禹石油有限公司295.244429界石组团201337.67251131.127624重庆纬信置业有限公司176.032400201331.61210762.859012辛禾城产业278.011489201337.67251131.127624重庆纬信置业有限公司176.032400201331.61210762.859012辛禾城产业278.011489201324.20161322.540330融创集团333.3320002013269.911799382.0354246融创集团262.4920002013198.011320051.7228263融创集团230.5620002013145.01966702.2212673重庆龙江置地163.2411132013249.421662802.5407594葛洲坝海集房地375.6322992013299.731998221.6327166葛洲坝海集房地218.3120002013179.341195612.0239122葛洲坝海集房地239.9918002013161.981079871.6172779葛洲坝海集房地213.3320002014271.641810902.5452725协信地产397.592386201441.53276841.130452重庆赛英思实业102.681400龙洲湾组团2013288.591923913.3639073旭辉（香港）有限公司658.3829732013300.012000044.0800000万达集团536.0020102013118.58790501.8143787天联置业316.742612201452.14347632.069526斌鑫地产293.3422002014155.571037162.3237713重庆亿尊投资有限公司428.6128052014124.64830942.5211797斌鑫356.8521002013-2014年，巴南区土地供应共4995亩，其中龙洲湾组团供应1039亩，占比20.8%。界石板块受融创、葛洲坝等开发商大规模拿地影响，土地成交量最多，但价格最低。李家沱板块土地供应稀缺，但是房地产市场成熟，价格最高。龙洲湾板块土地成交量和成交价已经超过传统的鱼洞、李家沱板块，发展势头良好。85146051015鱼洞版块李家沱版块界石版块龙洲湾版块2013-2014.8巴南各板块居住及商业用地成交宗数1656890.51166153264435321018960100000020000003000000鱼洞版块李家沱版块界石版块龙洲湾版块2013-2014.8巴南区各版块居住及商业用地成交面积（㎡）2139283619122450050010001500200025003000鱼洞版块李家沱版块界石版块龙洲湾版块2013-2014年巴南各板块居住及商业用地楼面价（元/㎡）334.02316.39246.08431.670100200300400500鱼洞版块李家沱版块界石版块龙洲湾版块2013-2014年巴南区各版块居住及商业用地土地成交价格（万/亩）巴南区土地市场年份土地面积（亩）土地面积（平米）容积率总建筑面积（平米）竞得单位成交价格（万元）土地价格（万/亩）楼面地价（元/㎡）龙洲湾组团2013288.591923913.3639073旭海（香港）有限公司190000658.3829732013300.012000044.0800000万达集团160804536.0020102013118.58790501.8143787天联置业37557316.742612201452.14347632.069526.00斌鑫地产15296293.3422002014155.571037162.3237713重庆亿尊投资有限公司66681428.6128052014124.64830942.5211797斌鑫44478356.852100区域里品牌开发商拿地超过区域总面积的70%（旭辉、万达）；本项目90万方的建筑体量具备与品牌开发商竞争的实力。31%38%7%3%11%10%建筑面积比例旭海（香港）有限公司万达集团天联置业斌鑫地产重庆亿尊投资有限公司斌鑫28%29%11%5%15%12%拿地面积占比旭海（香港）有限公司万达集团天联置业斌鑫地产重庆亿尊投资有限公司斌鑫巴南区土地市场龙洲湾土地成交情况近2年来，巴南区商品房供需相对平衡，去化稳定，楼市发展呈良性35047752916320119423526715719055%49%50%96%95%0%20%40%60%80%100%120%01002003004005006002009年2010年2011年2012年2013年巴南区房地产供销走势图新增面积：万㎡销售面积：万㎡去化率巴南区住宅近2年的供需比约1.03，整体去化率95%，市场较好；截止2013年，新增面积约201万方，销售面积约190万方，住宅市场供需基本平衡。巴南区房地产市场概述2012年以来，巴南区高层价格处于平稳增长阶段；洋房2014年价格受到8月协信星澜汇大幅降价影响，拉低区域洋房整体均价；别墅2013年经济型小面积别墅面市后，溢价作用明显。4626537752495770599553526434646975986459124621262998029570104690200040006000800010000120001400020102011201220132014.1-92010-2014年巴南区价格走势高层价格走势洋房价格走势别墅价格走势巴南区房地产市场概述总结巴南区土地市场2013-2014年龙洲湾拿地占巴南区28%，除界石片区以外，龙洲湾拿地面积和土地成交价超越传统李家沱和鱼洞片区，该区域发展势头良好龙洲湾片区品牌开发商拿地占比最大，该区域未来升值空间巨大巴南区市场近年来巴南区整体供需情况相对平衡；巴南区近2年整体价格呈上涨趋势；巴南区房地产市场呈良性发展。巴南区房地产竞争格局湾板块和渝南大道板块由于政府规划及城市交通发展，成为房地产开发热点区域。新兴区域新兴区域传统区域传统区域李家沱渝南大道龙洲湾鱼洞李家沱板块作为市场的传统供应主力板块，房地产发展相对成熟，未来供应有限。渝南大道板块，新兴的房地产市场板块，沿轻轨3号线发展，交通便捷，高层依托轻轨热销，洋房、别墅以背靠南山为主要卖点，产品两极分化严重。龙洲湾板块作为政府重点打造的新兴城市中心，起点高，配套全面，吸引了万达，旭辉，佳兆业等知名开发商，是目前热门区域，未来潜力无限。鱼洞板块作为老城核心中心，楼盘品质一般，受到交通，环境等因素制约，未来会受到龙洲湾的冲击。巴南区房地产竞争格局巴南区商品房项目分布下图中列