(都市超高层高档住宅设计案例分析)

超高层高档住宅超高层高档住宅联合国联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。中国在中国，建筑规范规定100米以上高度，属于超高层建筑。其他国家日本建筑大辞典将15层以上定为超高层建筑。超高层：高档住宅：定义高档住宅，是指建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受减半征收契税的优惠政策，收取3%的契税。标准高档住宅也就是一般说的非普通住宅，面积一般都大于144平米，拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等配套设施，包括别墅和高档公寓。超高层高档住宅：定义建筑高度超过100米，建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的即为高档住宅。特点character4character3character2character1character5高度视野难以企及产品精美不可复制黄金地段业态丰富配套服务无法比拟占据城市稀缺资源宏观背景城市发展开发商政府购房者经济实力雄厚城市GDP总量达到一定层级，城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现，城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现。宏观背景：生活水平优越人们生活水平的大幅改善，一部分经济实力较强的人，对居住的定义逐渐由舒适上升至享受。科学技术支撑高层建筑的生态化，智能化，新材料、新设备的运用等现代技术的改进使豪宅超高层化趋势成为可能。现象城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅大量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现超高层住宅武汉310068%南京320775%佛山355880%成都332055％青岛370059%福州197550％………………高效集约土地人口增加与土地资源日益稀缺的矛盾更加突显，超高层高档住宅通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，为城市发展提供了新的方向。城市发展：资源环境共享在现代社会中，人们更加强调和谐社区，注重资源的共享而非把景观视为私有化的产物，贫富的差距绝对不应该成为享受自然资源的唯一评价标准。丰富城市空间超高层高档住宅的产生带来了新的城市景观，城市的天际线由此更加丰富多元，创造了更多的城市公共空间。开发商：寻求更大利益人口增加与土地资源日益稀缺的矛盾依然非常突出，随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺，开发商追逐利益的更大化。符合政策导向政府对别墅用地的严格限制，已经使过去一些传统的豪宅方案成为不可选，超高层高档住宅解决了豪宅的生存之道。推动城市发展以其为契机，依靠具有很强实力的开发商对地块进行综合开发，带动整个区域的经济效益和环境质量，替政府承担城市运营商的角色。提升城市形象超高层住宅在提供住宅需求的同时，还以其强烈的标志性作用而极大地提升城市和国家形象。由于超高层建筑地处显要，造型突出，视觉效果强烈，往往会成为所在城市和国家的“名片”，也会对城市发展起到促进作用。政府：购房者：财富身份象征超高层高档住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征，满足购房者居高临下、唯我独尊的心理感受，同时更是一种权贵豪富的阶层标识。生活方式转变在大城市的生活背景下，视野的不断开阔，使得人们愿意去不断尝试新鲜事物，体验全新的生活方式，在追求物质享受的同时更加注重心理感受。生活条件便利超高层高档住宅一般位于城市的黄金地段，拥有丰富的景观资源，交通便捷，业态共享，为住户提供了便利的生活条件。发展历程：萌芽期培养期扩张期主要类型：按区位分按售价分按功能分发展历程：萌芽期（2001-2006年）超高层高档住宅开始出现，主要集中在上海、北京、广州，位于城市核心区黄金地段或者一线滨江地带。发展历程：培育期（2006-2008年）超高层高档住宅逐步增多，开始向二线城市扩展，区位以滨江、海滨黄金地段为主，依旧位于东部沿海地区。发展历程：扩张期（2008年至今）超高层高档住宅出现“井喷”，由沿海城市扩张至内陆城市，二线城市涌现，三线城市开始出现。不再局限于对稀缺景观资源的占据，更加注重周边人文环境建设及配套服务。发展历程：分布数量图（2001年至今）城市核心资源城市核心区黄金地段，稀缺自然景观资源，一线江景、海景等。例子：上海汤臣一品，世茂滨江花园按区位分：单纯城市核心城市中心区黄金地段，无强势景观资源或二线远景，不足以支撑溢价。例子：银泰中心，上海翠湖天地城市非核心资源城市非核心地段，强势景观资源足以支撑溢价。例子：成都龙湖世纪城市纯度假成熟度假城市黄金地段，一线度假景观资源。例子：青岛万丽海景顶级高档住宅超越城市价格体系。例子：上海汤臣一品按售价分：高端高档住宅城市均价的4倍。例子：北京长安8号主流高档住宅城市均价的2倍。例子：北京银泰中心纯住宅以纯住宅为主，少量附有商业。例子：上海翠湖天地，上海汤臣一品，成都龙湖世纪按功能分：综合体是住宅、商业、办公、酒店、娱乐等两种功能或多种功能的综合。例子：北京银泰中心，大连万达公馆上海汤臣一品世茂滨江花园上海翠湖天地北京御金台北京银泰中心北京长安8号广州粤海丽江花园成都龙湖世纪青岛万丽海景大连万达公馆1上海汤臣一品样本开盘、入住时间区位、资源技术指标物业类型产品户型价格开发、设计单位上海汤臣一品2005-10-292006-12汤臣一品地处上海浦东小陆家嘴核心区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩而立。占地面积：20066㎡建筑面积：11.5万㎡绿化率：47.00％容积率：5.8汤臣一品由2幢40层+2幢44层的超高层高档住宅组成，高度为153米。对外公开的是ABC三栋，其中，A栋和C栋在售，B栋出租。总户数：220户A栋为一层一户，单套面积约为597平方米。B栋为一层两户，三室两厅四卫或四室两厅五卫的户型设计，单套面积约为434平方米。均价：150000元/㎡上海汤臣房地产开发有限公司台湾GDG建筑设计公司2上海世茂滨江花园样本开盘、入住时间区位、资源技术指标物业类型产品户型价格开发、设计单位上海世贸滨江花园2004-10-162006-5-31位于陆家嘴板块的最西南面的位置，西靠黄浦江，北临小陆家嘴金融区、正大广场、东方明珠塔等金融商业配套设施，东临地铁二号线，南至浦电路。占地面积：275000㎡建筑面积：80万㎡绿化率：50%容积率：2.906栋49～55层超高层公寓与1栋60层酒店式公寓总户数：3000套。一居83㎡-92㎡，二居125㎡-182㎡，三居223㎡-260㎡，四居315㎡。单体为板式，三梯两户或四户，电梯直接入户。主力户型：230平方米的三房二厅二卫，330平方米的四房二厅三卫。均价：100000元-120000元/㎡上海世茂房地产有限公司香港马梁设计师事务所3上海翠湖天地样本开盘、入住时间区位、资源技术指标物业类型产品户型价格开发、设计单位上海翠湖天地2006-2-162006-10翠湖天地坐落于市中心繁华地段，紧邻新天地与淮海路商业圈，正对太平桥绿地。占地面积:130000㎡建筑面积:614000㎡容积率：4.00绿化率：35%17座住宅楼宇共提供645个单位，二期由7幢33层超高层组成。共有房源283套。户型由两室两厅到四室两厅，面积为91至644平方米。均价：128000元/㎡上海瑞安房地产发展管理有限公司上海第一建筑工程有限公司4北京御金台样本开盘、入住时间区位、资源技术指标物业类型产品户型价格开发、设计单位北京财富中心（御金台）二期2007-8-182008-12地处长安街和中央商务区核心地带，东临东三环，与地铁一号线及建设中的地铁十号线国贸站相连通。占地面积:92100㎡建筑面积:720000㎡，地上约10万㎡绿化覆盖率：35%容积率：72栋塔楼，1栋服务式酒店，1栋公寓，二期御金台为地上60层塔楼，地下4层，共199米。180户。在售豪宅户型面积为300-600平米。均价:120000元/㎡北京香江兴利房地产开发有限公司北京新兴建筑公司5北京银泰中心样本开盘、入住时间区位、资源技术指标物业类型产品户型价格开发、设计单位北京银泰中心2005-12-162007-12-31北京银泰中心位于建国门外大街2号，地处北京中心商务区的核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应。距离北京火车站仅4公里，距离首都机场亦仅20公里，交通便利。占地面积：31,305㎡建筑总面积：349,998㎡地上建筑总面积：263,708㎡地下建筑总面积：86,290㎡绿化覆盖率：21%容积率：8酒店公寓楼柏悦城共63层，主要为超五星级的柏悦酒店、顶级酒店服务式公寓和健身中心。东写字楼人保大厦和西写字楼银泰大厦各44层。裙房ParkLife高4层，为高级商业配套物业。共244套。其中柏悦居216套，柏悦府28套。柏悦居有一居室和二居室。一居室建筑面积为132、134或138平米，二居室建筑面积为240或242平米.柏悦府为超大户型，建筑面积400—1600平米。均价:45000元/㎡北京银泰置业有限公司约翰·波特曼国际建筑设计事务所6北京长安8号样本开盘、入住时间区位、资源技术指标物业类型产品户型价格开发、设计单位北京长安8号2010-5-12011年底位于北京朝阳区建国门路86号，建国门外大街和西大望路交叉口东南角，西起西大望路，东临规划中CBD中央公园，南至通惠河景观，北临长安街。建筑面积:24万㎡，住宅建筑面积122758㎡，包括南楼104389.69㎡，北楼（27~39层）18368.03㎡。非住宅面积约124885㎡。容积率：6.50绿化率：28.20%项目由由两栋低碳公寓组成，地上部分为南、北两栋。南楼为弧形板楼，为70年产权住宅。地上40层，楼高155米。北楼由4层裙房及39层摩天塔式楼组成，地上总层数43层，高度约为180米。南楼标准层一层8套，面积约为260—470㎡；三居268㎡-480㎡。37－40层为复式楼王层640-1800㎡，房源共计273套。北楼6－26层为商务公寓，面积约为100—200㎡。27－39层为摩天寓所，面积约为700—1500㎡。均价:80000元/㎡北京耀辉置业有限公司澳大利亚TMG/美国BLD7广州粤海丽江花园样本开盘、入住时间区位、资源技术指标物业类型产品户型价格开发、设计单位广州粤海丽江花园2007-72007-4地处珠江新城东区北面，南侧有60米宽的金穗路直达广州大道，西为公共绿地并邻近地铁3号线，项目临近珠江公园，东南向可俯瞰整个珠江公园景观，南向具有较好的别墅景观资源。占地面积：20638.98㎡建筑面积：181787㎡绿化率：30％容积率：7.00地上总建筑面积144473㎡，其中住宅占139584㎡，住宅配套商业占2889㎡，会所2000㎡，地下车库21671㎡。由9栋24—47层的高层住宅组成。共有住宅664多套。户型分别有2房2厅、3房2厅、4房2厅、5房三厅。户型以4房和5房的大户型为主，建筑面积从180平方米到260平方米不等，大部分户型实用率均在85%以上。均价：29000元/㎡广州市朝粤房地产有限公司中国建筑设计研究院8成都龙湖世纪样本开盘、入住时间区位、资源技术指标物业类型产品户型价格开发、设计单位成都龙湖世纪2010-9-302011-12龙湖世纪项目处于成都市城南天府新城CBD核心区旁，毗邻规划中的新天府广场，紧接地铁一号线首发站，直面锦江，坐拥2000亩城市唯一高尔夫，与700亩天鹅湖外湖、300亩天鹅内湖为伴。占地面积：59333.63㎡建筑面积：590000㎡绿化率：40%容积率：8.9十栋高达49层的超高层流体豪宅。总户数344户。世纪峰景系275-380㎡平层和330-650㎡跃层的纯居住豪宅，赠送100㎡-300㎡花园。世纪凌云系主力95-175㎡，大面积空中花园赠送，三梯两户。起价:13000元/㎡最高价:18000元/㎡龙湖地产上海日清国际建筑设计有限公司9青岛万丽海景样本开盘、入住时间区位、资源技术指标物业类型产