世联长沙申汇基项目整体定位与发展战略报告（终稿）194页-31M

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。长沙申汇基项目整体定位与发展战略报告（终稿）谨呈：深圳市申汇基房地产开发有限公司本报告是严格保密的。2项目背景项目概况项目总占地115亩，总建筑面积约20万平米，容积率暂定2.5，用地性质为综合用地，规划功能包括15000平米酒店、15000平米写字楼、30000平米商业和相当规模住宅，具体面积指标可调，但要求各功能物业均不可缺少地价52万/亩，整个项目分两期交清地价，每期地价分三次“30％、30％、40％”交付；一期50亩地价2600万，一期尾款在销售许可证下发前交完，二期地价3380万，最晚在2006年6月30号前交付清偿自有启动资金不超过5000万（包含一期地价2600万）本报告是严格保密的。3客户目标与困惑目标以启动资金为约束条件，要求快速回笼资金，在规定时间补齐地价期望项目售价达到3000元/m2通过本项目成功开发，树立楼盘及发展商品牌形象困惑目前地块周围生活配套与人气缺乏，如何吸引人气综合物业各功能比例如何确定，该以怎样的次序进行开发如何将项目盈利与政府期望进行有效结合，促进项目成功开发本报告是严格保密的。4项目研究工作阶段划分第一阶段（中期）确定项目市场整体定位与发展战略第一、二阶段（终期）提交终稿至今工作2005/01/062005/02/03第二阶段（中期）启动区策略工作最终成果长沙市宏观经济背景研究长沙市房地产市场调查与分析长沙市消费者市场调研项目的优劣势分析和价值挖掘成功案例研究与借鉴项目经济测算长沙房地产市场调查分析结果项目的市场定位与发展战略（中稿）长沙市房地产市场产品供应总体状况研究长沙市同类项目启动策略分析成功案例启动策略研究启动区经济测算整体启动模式和展示策略启动区物业构成和布局建议房型面积配比、配套设施建议根据客户意见对中期报告进行修改第一、二阶段终稿报告本报告是严格保密的。5项目小组市场调研收集了大量数据、进行了30多次访谈并结合案例进行了综合分析工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析综合体案例和经验教训•综合体案例介绍•世联平台：世联分析•世联专家•案例研究•关键成功要素分析•规避风险的关键举措城市与片区宏观背景研究房地产市场研究•长沙的城市背景与经济情况•河西区在整个城市中的区域地位•高新区的产业构成与发展状况•高新区的配套设施和交通•长沙房地产市场总体格局与片区发展状况•河西区现有的住宅、办公楼、商业和酒店供给/需求•比较/相互竞争区域的数据•5位政府官员（5个机构）•10位高新区企业领导层•7位房地产销售代表•4位房地产开发商•基准比较•项目不同功能物业适应性的排序预测•市场环境机遇与挑战•对目标客户群及购买能力、意愿的初步预测消费者市场研究•城市中主流购房群体区域消费特征•片区房地产市场消费者特征分析•不同行业的区域内/外潜在的消费者•7位房地产销售代表•5位房地产开发商•15个代表楼盘调查与分析•15位潜在目标客户•项目主流客户群预测•不同功能物业市场接受度测试•对目标消费者消费习惯、购房能力、倾向的研究分析•项目主流消费者需求预测假设和量化•不同类型综合体物业配比和特征•长沙/其它城市类似区位高档物业成功经验•整合其他分析的结果•2位世联专家•综合体的功能组合•对各物业类型规模的宏观预测•开发次序与各阶段的开发量•住宅与其它物业总体定位本报告是严格保密的。6房地产市场研究项目研究思路导图成功案例启示项目发展策略物业类型及功能布局经济测算宏观经济背景研究产业园住宅案例研究竞争分析客户分析综合体物业规模建议综合功能物业分析问题的结构性分析项目解析本报告是严格保密的。7项目解析本报告是严格保密的。8长沙市的城市现状：一江两岸、西文东市长沙1990年后就根据地理、历史与自然环境条件规划了“一江两岸、西文东市、六桥三环、山水洲城”的城市总体格局，并初步形成了河东老城区商贸服务、河西新区政务文化的整体风貌。市委、市政府1997年西迁的带动作用大力促进了河西的发展。河西（岳麓区）是长沙的高校区和旅游风景区，坐享岳麓山的优美景色，岳麓书院承载并延续着湖湘文化传统，汇集了湖南大学、湖南财经学院、湖南师范大学、中南大学、湘雅医学院、湖南公安高专等国/省内知名高校。本项目位于长沙市人文气息浓厚、自然环境优美的湘江西岸主城区新政务区高新区岳麓山风景区湘江本报告是严格保密的。9项目所处河西新城是长沙未来5～10年重点发展区域之一，市政府的西迁大力促进了河西的发展长沙市规划沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一主、两翼、四组团”的“多中心、分散组团式”城市空间结构控制中心城区发展规模，有序引导人口和产业向周围组团转移，疏解人口密度，促进城市协调发展。主城区规划功能：▷城市主体—综合服务▷河西新城—文教科研区、行政中心和高科技产业基地▷星马新城—新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲本报告是严格保密的。10项目与河西北部、主城区的交通联系均比较便捷，但与河西南部高校区的联系不甚便利，且公共交通不便主要交通干道3条城市快速干道1条环线道路2座湘江道桥2条次级快速干道1个重要公交枢纽由于咸嘉湖和岳麓山地理屏障的阻隔，项目周边区域与河西南部高校区的交通历来不便仅3路公交车经过项目地块，且车次频率低，停止发车时间早，汽车西站离项目步行距离15分钟环线快速干道次快速干道道桥二环三环市政府主城区2004年12月18号二环西南段全线开通，河西南北的交通瓶颈得到一定程度的缓解本报告是严格保密的。11在河西新城的分区规划中，项目所属片区－－麓谷工业园被明确定义为“功能完善、服务现代、管理科学、适于研发的现代工业园”河西新城总体规划功能分区麓谷科技新城：功能完善、服务现代、管理科学、适于研发的现代工业园桐梓坡片：集高尚居住、行政办公、观光休闲、科教于一体市政府片：长沙市行政中心银望东片：观沙岭工业园与综合居住龙王港片：风景旅游休闲、居住、综合服务银望新片：交通枢纽大学新城：教学、科研、综合服务河西新城总体规划桐梓坡片市政府片银望东片麓谷科技新城大学城龙王港片银望新片本报告是严格保密的。12本项目所处位于麓谷工业园区是长沙高新区的重点发展园区，规划标准高、政府财政投入大大学城市政府麓谷园区长沙高新区始建于1988年，下辖四个子园区：岳麓山高科技园、星沙工业高科技园、隆平农业高科技园和远大高科技园长沙高新区总体发展良好，在全国53个国家级高新区2002主要经济指标中，长沙高新区总产值居第14位，利润居第8位麓谷园区是长沙高新区于2000年2月在岳麓山高科技园内新辟的重点发展园区，是长沙高新区发展的重中之重，市政府将投入大量人力、物力和财力建设麓谷的市政基础设施、商业配套设施和居民生活配套设施政府计划每年在麓谷建设上投入3～4亿资金长沙高新区建区10多年来，总体发展良好麓谷是2000年新辟重点发展园区麓谷未来发展前景较好，但开发晚、开发时间短，还处于启步阶段本报告是严格保密的。13麓谷环境优美、交通便利，启动4年来发展速度很快，但目前进驻企业总体数量少、多数规模实力较弱麓谷总规划面积23平方公里，规划产业方向：软件技术、新材料、先进制造技术和传感技术麓谷于2000年正式启动，共分三期开发，一期6平方公里目前基本开发完毕，二期9平方公里建设预计于2007年内完成，三期尚未征地拆迁本项目位于一期开发范围的麓谷中心区（总规划面积0.9平方公里），政府投入大量资金缔造了优美宜人的环境景观和高质量的道路网络麓谷目前有70多家企业开工建设，含待开工进驻企业共130多家，正式进驻企业少、规模普遍较小本报告是严格保密的。14本项目位于麓谷园区中心区、桐梓坡路（河西交通干道及发展主轴）沿线，进入性和昭示性好麓谷中心区是麓谷的心脏，中心区的规划设计原则首先要求——“塑造独特的景观形象，提高园区的知名度和吸引力”，其次是维护平衡的生态环境和为园区提供完善的公共服务及生活配套设施桐梓坡路入口是麓谷中心区和整个麓谷的门脸，规划导向期望在本项目地块形成标志性建筑桐梓坡路本项目麓谷中心区本报告是严格保密的。15随着高科技园长宁路以南片区与麓谷中心区的联系更加顺畅，项目周边的综合配套将更加完善定位：岳麓山高新科技园综合配套区——高起点、高标准地为园区服务公共设施用地规划：综合医院一处，体育中心一处，文化产业园大型商业设施及文化娱乐设施多处；学校规划：东方红中学、梅溪中学、清水塘中学、东方红小学、骑龙小学、梅溪小学、高新小学、燕联小学、航天学校岳麓山高科技园长宁路以南控制性详细规划公示本报告是严格保密的。16桐梓坡片区的高起点规划将对本项目提供配套设施定位：集高尚居住、行政办公、观光休闲、科教于一体的岳麓新城。市政设施规划：水厂1个，排水泵站2个，电信分局2个，邮政支局一个，变电站一所，垃圾转运站4个，加油、加气站6个；学校规划：已建：咸嘉小学、咸家湖小学、桐梓坡小学、博才学校；待建：望岳中学、市二十中、望岳中心小学、黄泥岭小学、麓山园小学、银盆岭小学。桐梓坡片区域位置图桐梓坡片控制性详规本报告是严格保密的。17麓谷三期配套设施规划为形成麓谷的副中心区与解决拆迁农户生活安置功能定位——以工业产业及软件设计研发产业为主、居住及公共设施配套为辅的工业产业片区公共设施用地规划：文化活动中心、公园一处、休疗养院一所、加油站一个、公汽管理站一处；商业配套规划：大型建设项目如宾馆、饭店、超市集中布置在次中心区，形成较强商业氛围学校规划：涉外经济学院（扩建）、虹桥中学（原虹桥小学扩建）、丰庆小学、长丰小学、川塘小学（校址扩建）本报告是严格保密的。18地块现状平整，西南环山、南侧内嵌湖泊，靠近麓谷广场，景观环境优美本项目麓谷锦园麓谷中央公园保留山体高新管委会大楼美食中心户籍管理中心大楼信息产业集团空地企业空地地块鸟瞰图软件大楼国税地税地税分局地块北界桐梓坡路企业用地本报告是严格保密的。19地块规划图及其经济指标用地面积：77715.13m2用地性质：A、B、C三块均为综合用地，容积率2.5左右，具体项目包括15000m2酒店、15000m2写字楼、30000m2商业楼和相当面积的住宅（以规划部门审定为准），各物业具体面积指标可调，但要求各功能物业均不可缺少；容积率：A≤3.0，B块≤2.5，C块≤2.0；建筑密度：A、B、C块≤25％；建筑限高：A≤28层，B、C≤16层绿地率：A≥35%，B、C≥30％出入口：麓枫路、轴二路、环一路桐梓坡路V-A容积率3.0建筑限高≤28层V-B容积率2.5建筑限高≤16层V-C容积率2.0建筑限高≤16层环一路本报告是严格保密的。20区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法属性诠释区域属性中部省会城市临近珠三角，但未形成与沿海经济圈的融合规划“常株潭一体化”发展战略位于长沙未来重点发展区域——河西新城与中心区心理距离遥远长沙的高校区、旅游风景区和未来的行政中心，人文气息浓厚、景观环境优美，未来发展前景美好与中心主城区一江之隔，但消费者心理距离较远位于高标准规划建设的生态型高新技术产业园麓谷是长沙高新技术产业园重点发展园区，规划标准高、政府财政投入大，未来前景好，但目前还处于启动阶段处于产业园的形象展示中心麓谷中心区是麓谷的景观形象展示中心和公共配套服务区项目属性城郊较大规模、以住宅为主的综合物业开发项目占地115亩，容积率2.5，总建筑面积约20万m2用地性质：综合用地规划15000m2酒店、15000m2写字楼、30000m2商业楼和相当面积的住宅可达性好、昭示性好、交通便捷周边生活配套缺乏人气不足位于河西交通主干道及发展主轴之一的桐梓坡路沿线2000年新开辟产业园，生活配套设施不足园区建区仅4年，处于启步阶段，人气不足地块依山傍水、自然景观资源优美大型湖泊中央公园麓谷广场本报告是严格保密的。21房地产市场研究项目研究思路导图宏观经济背景研究问题的结构性分析项目