连云港市市区基准地价技术报告

连云港市市区地价动态监测与基准地价更新报告（2010年度）连云港市国土资源局江苏苏信房地产评估咨询有限公司二〇一一年七月1前言连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望，西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越。地理坐标为北纬34°12′～35°07′、东经118°24′～119°48′。东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。2010年是“十一五”的收官之年，在市委、市政府的正确领导下，连云港市上下紧紧抓住沿海开发历史机遇，围绕“高扬创新大旗、推动全面跨越”年度工作主题，认真谋划思路，落实关键措施，攻坚克难，拼搏奋进，经济社会发展呈现良好态势。2010年，市区完成房地产投资699947万元，同比增长5.75%，其中住宅投资529740万元，同比增长8.96%；施工面积1050.1万平方米，同比增长15.58%；新开工面积280.97万平方米，同比增长66.11%；竣工面积100.05万平方米，同比降低36.27%；商品房累计批准预售面积257.62万平方米，同比上涨28.97%，其中商品住宅累计批准预售面积222.03万平方米，同比上涨109.27%；商品房登记销售面积170.14万平米，同比下降49.99%，其中商品住房登记销售面积142.72万平方米，同比下降46.1%。土地市场需求较旺盛，市区共成交经营性用地748.49公顷，成交总价86.77亿元，成交金额同比上升56.46%。土地市场供销两旺、地价不断上涨。在这样的形势下，通过连云港市市区地价动态监测及时反映土地市场的供求状况、土地利用状况、土地市场动态变化以及社会经济发展状况，引导土地供应量和供应结构的调控，对确保土地市场、房地产市场和城市经济的健康平稳运行有重要意义。为进一步加强连云港市市区地价动态监测工作，全面准确地把握2连云港市市区土地市场运行态势和地价走势，及时更新市区基准地价，充分发挥土地管理参与宏观调控的作用，适应连云港市市区地价管理的现实需要，根据国土资源部《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发[2008]51号）、江苏省国土资源厅《关于全面建立全省城镇地价季度动态监测与基准地价更新制度的通知》（苏国土资发[2007]146号），在省国土资源厅土地利用管理处的指导下，连云港市国土资源局组织开展了市区2010年度季度地价动态监测与基准地价更新工作，编制了连云港市市区地价动态监测与基准地价更新报告（2010年度）。本报告依据国家、省有关技术规程和规范，在连云港市市区2009年度地价动态监测与基准地价更新成果的基础上，在连云港市市区的建成区和近期建设规划区339.63平方公里范围内，复核和确定了地价区段，更新了商业、住宅和工业用地地价监测点，测算了连云港市市区2010年度地价指数，进一步完善了连云港市市区地价动态监测体系。并以2011年1月1日为基准日，采用以价定级的思路，应用地价监测点地价资料和土地市场交易资料，测算并确定了地价区段基准地价，建立了区段基准地价评估宗地地价的修正体系，在此基准上，划分并确定了连云港市市区商业、住宅和工业用地土地级别及级别基准地价。以价定级更新基准地价的方法具有应用性强、更新速度快、成果具有延续性的特点。但是由于连云港市土地市场发育、发展的时间还不长，尚处于不断规范、完善之中，有些交易价格还不能完全反应出地价的真实水平；同时由于地价评估的理论和方法还需要进一步的研究和探索，项目组学识水平限制，报告中不足之处敬请领导、专家和同行批评指正。I目录第一章概述............................................................................................1第一节2009年度地价动态监测与基准地价更新的基本情况........1第二节2010年度地价动态监测与基准地价更新工作概况............2一、项目组织实施情况................................................................2二、工作内容与任务....................................................................3三、工作依据................................................................................4四、技术路线................................................................................5五、工作进程................................................................................7六、工作成果................................................................................8第二章地价动态监测..........................................................................10第一节监测范围的确定................................................................10第二节地价影响因素分析............................................................11第三节地价区段调整与监测点更新............................................13一、地价区段调整......................................................................13二、地价监测点更新..................................................................15第四节地价内涵的设定................................................................15第五节土地估价参数的确定........................................................22一、还原利率的测算与确定......................................................22二、房屋重置价的确定..............................................................33三、容积率修正系数的测算与确定..........................................35四、土地开发费用的确定..........................................................37五、土地使用年期修正系数的确定..........................................38六、其他估价参数的确定..........................................................39II第六节市场交易资料调查与分析................................................39一、样点资料整理及其数据库的建立......................................39二、样点地价测算......................................................................40三、样点地价修正......................................................................43四、样点地价分布图绘制..........................................................47第七节地价动态监测点地价评估................................................48一、商业用地地价监测点评估方法的选择..............................48二、住宅用地地价监测点评估方法的选择..............................48三、工业用地地价监测点评估方法的选择..............................49四、地价监测点评估技术路线..................................................49第八节平均地价的测算................................................................51一、利用监测点地价资料测算区段地价..................................51二、分用途地价测算..................................................................57三、综合地价测算......................................................................58第九节地价指数测算....................................................................59一、区段地价指数的测算..........................................................59二、市区分用途地价指数的测算..............................................65三、市区综合地价指数的测算..................................................65第十节地价水平及其变动分析....................................................67一、综合地价水平与整体变化趋势..........................................67二、不同用途地价水平与变化趋势..........................................67三、不同区域地价水平与变化趋势..........................................67四、不同季度地价变化趋势......................................................69五、地价变化的影响因素分析..................................................69III第三章基准地价更新..........................................................................72第一节区段基准地价的确定........................................................72一、区段基准地价测算方法....................