正合地产-生区大盘操作思路沟通

谨呈：卉森置业新区大盘操作思路沟通重庆正合嘉地产顾问有限公司Reporter：维勒M版权声明：本文仅供客户内部实用，板权重庆正合谷麦地产顾问有限所有，未经重庆正合谷麦顾问地产有限公司书面许可，不得擅自向其他任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容浅谈新区大盘开发3从万科良渚文化村看新区大盘开发模式•••1、项目概况2、项目规划借鉴3、项目运营借鉴4万科良渚文化村5城市结构摊大饼结构。郊区居住圈的六大核心组团之一，自然风貌与产业结构相适应的近郊居住区，被赋予“北秀”的内涵交通距离市中心26公里，车程超半小时。距离萧山国际机场车程最少1小时1.项目概况距离市中心26km6规模幅员面积总规模10000亩租用地范围约5000亩：山林保护，项目区隔等代征地范围约500亩：道路交通等城市配套征地范围约5000亩：住宅（70%）、公建（10%）、旅游开发用地（20%）人口1万户，3-4万人，可提供8000个工作岗位1.项目概况万亩大盘，含旅游开发用地72.项目规划规划愿景82.项目规划传统的产品体系92.项目规划良渚的产品体系：以文化、休闲、旅游为价值外延，从“卖房子”到卖“生活方式”核心→支撑→价值外延102.项目规划良渚的产品体系112.项目规划良渚的产品体系122.项目规划良渚的规划布局132.项目规划良渚的规划布局142.项目规划良渚的规划布局152.项目规划良渚的规划布局162.项目规划良渚的配套简介：文化配套设施172.项目规划良渚的配套简介：文化配套设施182.项目规划良渚的配套简介：旅游休闲配套设施192.项目规划良渚的配套简介：旅游休闲配套设施202.项目规划良渚的配套简介：旅游休闲配套设施212.项目规划良渚的配套简介：旅游休闲配套设施222.项目规划良渚的配套简介：旅游休闲配套设施232.项目规划良渚的配套简介：旅游休闲配套设施242.项目规划良渚的配套简介：旅游休闲配套设施252.项目规划良渚的配套简介：医疗配套设施262.项目规划良渚的配套简介：医疗配套设施272.项目规划良渚的配套简介：医疗配套设施282.项目规划良渚的配套简介：医疗配套设施292.项目规划良渚的配套简介：教育配套设施302.项目规划良渚的配套简介：教育配套设施312.项目规划良渚的配套简介：教育配套设施322.项目规划良渚的配套简介：商业配套设施332.项目规划良渚的配套简介：商业配套设施342.项目规划良渚的配套简介：商业配套设施352.项目规划良渚的配套简介：商业配套设施362.项目规划良渚的配套简介：商业配套设施372.项目规划良渚的配套简介：商业配套设施382.项目规划良渚的配套简介：商业配套设施392.项目规划良渚的配套简介：商业配套设施402.项目规划良渚的配套简介：居住产品412.项目规划良渚的配套简介：居住产品422.项目规划良渚的配套简介：居住产品432.项目规划良渚的配套简介：居住产品442.项目规划良渚的配套简介：居住产品451.2.3.4.5.6.7.建立分散式的村落中心，形成了快捷高效、步行可达的配套系统。完善的、全生命周期的、各消费档次兼备的商业配套才是郊区大盘必备阶段性持有社区商业有利于社区良好商业配套氛围的构建。文化设施建设实现对古、今、中、西文化艺术的覆盖，构建完整的文化设施系统。理想人居模式：有山有水，有点田，离尘不离城。实行以初改为主，终改为辅的稳健性、全产品线策略。以相对高品质、全配套、低总价的高性价比策略吸引主城客群快速导入居住人口的关键因素。2.项目规划：借鉴良渚文化村规划体系及产品结构的成功要素：463.项目运营开发历程：四个阶段473.项目运营开发过程中住宅与配套交替实施483.项目运营从项目运营层面，住宅持续热销493.项目运营：借鉴良渚的开发原则50对本项目的核心借鉴万亩新城再造，应站在城市运营高度，多元化战略合作，一二级联动、PPP模式等，而不是与非同景、金科等项目在二级开发层面比较正合观点1:万亩新城再造，须占位城市运营高度配套、住宅交替开发、逐步呈现，给客户以看得见的未来正合观点2:漫长开发周期，须逐步兑现规划，构建持续的市场信心53••••••••五星级酒店集群鹭岛高尔夫球场璧山文化古镇滨湖商业街、会所SPA、恒温泳池、2个室外泳池游艇码头中药老年养生基地婚纱摄影基地墅外露营基地等正合观点3:新区生活，完善可落地的便民配套，远比高大上更重要项目内部规划配套极其完善：正合观点4:当下最紧急，保证充足供货量，快速平衡现金流，保证配套建设；正合观点5:当下最重要，全盘整体定位和开发战略，多元化战略合作，一二级联动正合顾问业务中心案例卡A区域规划案例项目名称：“金牛区城市中心”定位项目地址：位于成都市金牛区委托方：成都市金牛区政府服务时间：2008年3月项目简介：占地约8平方公里，以沙湾-交大路为主轴，包括中铁二局、沙湾、交大、金府四大片区，打造金牛城市副中心。服务内容：城市建设发展战略及区域板块功能定位。金牛区城市中心规划项目名称：成华中心区整体发展战略研究项目地址：位于成都市成华区委托方：成都市成华区政府服务时间：2010年2月—2010年3月项目简介：占地约5平方公里，加快成华区现代化转型，将建设路打造为“城市商业副中心”，实现“一核”、“两心”、“一线”、“一河”的片区改造。服务内容：城市建设整体发展战略、区域板块功能定位及改造建议。成华区中心区项目名称：中信·华阳万亩区域整体功能定位及功能分区规划项目地址：位于成都市双流县委托方：中信集团服务时间：2010年05月—2010年06月项目简介：占地约6.7平方公里，本区域位于城市发展主轴方向，是城市新CBD延展区域，是城市功能的完善、补足，RBD休憩新城定位。服务内容：项目一二级联动发展战略、整体功能定位及功能分区规划，土地营销策略。中信城南万亩区域项目名称：中信蜀都新城土地发展战略研究项目地址：位于成都市郫县委托方：中信集团服务时间：2008年项目简介：占地4.7平方公里，集居住、商务和旅游度假休闲功能于一体，规划有住宅、酒店、大型购物中心、文化体育中心等多种产品型态的宜居新城。服务内容：项目一二级联动发展战略定位和策划分析，土地营销策略。中信蜀都••••概念高度建立旧城改造模式项目开发策略土地出让策略及次序服务内容：整体定位、规划建议、出让模式及次序迈瑞沙坪坝中心片区项目项目位置：重庆市沙坪坝委托方：迈瑞项目规模：3.5平方公里项目属性：城市中心旧城改造客户困惑：临沂城市RBD休闲娱乐产业链项目名称：化武路产业功能发展方向研判项目地址：位于山东省临沂市委托方：中核集团服务时间：2013年项目简介：政企合作/一级土地整理项目，总占地2.1万亩，2020年前，实际可开发用地约4.7平方公里，集休闲、娱乐、商贸、旅游、教育、居住等复合功能为一体的城市新中心。服务内容：一级土地整理、产业功能发展方向研判、细化定位及运营发展建议。项目名称：青白江汽车博览产业项目定位项目地址：位于成都市青白江区委托方：金通运德服务时间：2014年项目简介：打造成都“汽车后市场”的全产业链，形成成都“汽车后市场”的研发、物流、展示、交易、会展、商务、以及信息交换的平台。服务内容：汽车产业区功能细化定位及地块发展战略。青白江汽车博览产业链B大盘开发案例重庆·成都·昆明·西安·福州华侨城项目区位属性：礼嘉·新兴生态居住区服务时间：2014年项目属性：礼嘉新城规划（215万㎡综合大盘）客户关注点：城市站位、项目定位、各物业形态落位及开发时序正合价值（解决方案）•【城市站位】正合经过多年对重庆发展趋势研究，基于重庆经济产业、城市建设、人口能级、楼市格局及本项目基础属性、发展目标分析，提出世界级城市度假区城市站位•【项目定位】基于板块为城市新区、资源型区域等要素，正合提出“新兴城市模板——公园城市”核心方向。打造便捷之城、生态之城、时尚之城、休闲之城、健康之城•【物业落位及产品创新】结合项目竞品及市场发展趋势研究，正合在联排、叠拼、高层、洋房、独栋打造全方位创新产品，控制销售面积、提升赠送率、提升溢价能力世界级城市度假区——重庆华侨城定位•••区位属性：重庆主城西进发展轴，主城第三极发展方向服务时间：2015年6月项目属性：重庆西部新城文旅复合大盘客户关注点：城市区域站位、重庆宏观楼市、项目物业发展方向及价格研判正合价值（解决方案）【城市区域站位】正合经过多年对重庆发展趋势研究，基于重庆经济产业、城市建设、人口能级、楼市格局及本项目基础属性、发展目标分析，给出项目属于高潜力城市、低非优质区域占位【主城宏观楼市】基于主城、沙坪坝区域及大学城西永板块市场近三年商品房、住宅、商业、写字楼、公寓等成交量价、成交结构变化及未来趋势研究，正合得出重庆目前处于市场下行阶段、以价换量特征明显，机遇小于等于风险。【物业发展方向及价格研判】结合主城、沙坪坝区域及大学城西永板块市场发展特征及趋势，正合认为住宅与公寓属机会与风险共存，商业和写字楼受市场和产业限制，风险大于机会新城文旅复合大盘——重庆万达文旅城项目名称：香江·长寿湖项目整体功能定位及功能分区规划项目地址：位于重庆市长寿区长寿湖西岸委托方：香江服务时间：2012年项目简介：占地约2平方公里，于重庆长寿湖景区，站位西南首席养生度假区的，以山水、人文、温泉、高尔夫等多重资源打造生态度假体验区。服务内容：项目发展战略、整体功能定位、功能分区规划及营销推广战略香江长寿湖项目项目名称：鼎邦·篆山坪项目整体功能定位及功能分区规划项目地址：位于重庆市江津篆山坪区域委托方：鼎邦服务时间：2012年项目简介：占地约3.3平方公里，以江津绝无仅有的规模优势，定位于国际半岛公园城，承载江津居住拓展功能区使命服务内容：项目发展战略、整体功能定位、功能分区规划江津篆山坪项目项目名称：国盛·莲花湖项目整体定位及功能规划分区布局项目地址：位于重庆市大学城委托方：国盛服务时间：2013年项目简介：占地约20平方公里，以人文、生态、安居为核心的国际级湖居生活新典范。服务内容：项目发展战略、整体功能定位、功能分区规划及经济评估国盛莲花湖项目项目名称：南充•青莲万亩区域开发项目项目地址：南充市高坪区青莲镇境内委托方：泽科集团服务时间：2014年4月-至今项目简介：南充市青莲统筹城乡发展试验区分为果镇、花镇、草镇、林镇四大功能片区。规划总面积约7.6平方公里。目前，该项目已完成总体规划和控制性详细规划及一期修建性详细规划设计工作，土地平整及拆迁工作正在紧锣密鼓进行中。服务内容：项目区域整体发展战略定位，首期市场定位及物业建议南充·青莲万亩区域开发项目C政府性质企业服务案例73重钢旧址文创新革——渝富·大渡口工博项目区位属性：大渡口·城市传统边缘区服务时间：2014年项目属性：重钢旧址改造文创项目（总占地95亩，总建面11万㎡，其中自持9万㎡，销售2万㎡）客户关注点：销售型商业定位正合价值（解决方案）•【销售型商业定位】基于“中国首个主题体验式工业博物馆”整体定位前提下，结合板块为城市传统边缘区，商务价值弱，区域各种配套匮乏等实际情况，正合提出先运营后销售策略，产品功能复合化，提高其兼容性•【产品策略】产品功能性强，实行先运营后销售策略，通过前期招商引进知名品牌，形成集聚效应，加速区域成熟度及弱化客户对区域抗性，以便后期销售，降低销售风险74景区文化综合体——国富·沙磁文化广场••••区位属性：磁器口旅游景区·沙磁文化中心·嘉陵江景服务时间：2014年项目属性：城市景区文化综合体项目（19.4万方住宅，8.3万方公建）客户关注点：整体规划、产品定位、品质打造正合价值（解决方案）【整体规划】内部商住分离，外部打造3万方文化立体广场，保证与磁器口、嘉陵江等的最佳动线联系【公建定位】街区游逛商业对磁器口商业进行提档升级，打造深度体验的时间消费场；以公建住宅LOFT为塔楼